Les aléas

Les risques auxquels est soumis un patrimoine immobilier relève de trois familles :

• Les aléas naturels

  Les risques naturels peuvent générer des conséquences variées, de l'ampleur d'une catastrophe à des désordres localisés. Tout au long de l'histoire humaine, ils ont été source de nombreuses victimes et de nombreuses destructions. Ce sont eux qui ont été les premiers étudiés. On attribue souvent leur origine à des causes externes et non humaines, bien que l'activité humaine puisse avoir une forte influence sur eux. Une littérature abondante leur est consacrée. Citons :

  • Séisme,

  • Inondations,

  • Eruptions volcaniques,

  • Glissement de terrains,

  • Avalanches,

  • Feux de forêt,

  • Raz de marée ,

  • Tempête Cyclone Tornade,

  • Réchauffement climatique ;

• Les aléas technologiques

  Ces risques technologiques sont générés par des activités industrielles "voisines". Le risque peut ainsi se développer dans chaque établissement dangereux et être source de :

  • Incendie,

  • Explosion,

  • Émanations toxique,

  • Pollution de l'eau, de l'air, des sols

  Afin d'en limiter l'occurrence et les conséquences, l'État a répertorié les établissements les plus dangereux et les a soumis à réglementation. La loi de 1976 sur les Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (I.C.P.E) distingue :

  • les installations, assez dangereuses, soumises à déclaration (500.000) ;

  • les installations, plus dangereuses, soumises à autorisation (50.000) et devant faire l'objet d'études d'impact et de dangers ; parmi elles 3000 sont considérées prioritaires ;

  • Les plus dangereuses, dites "installations Seveso", au nombre de 400 sont assujetties à une réglementation spécifique (loi de juillet 1987).

  Cette classification s'opère pour chaque établissement en fonction de différents critères : activités, procédés de fabrication, nature et quantité des produits élaborés, stockés...

• Les aléas politiques

  Le risque politique est l'incertitude provenant, pour tout ou partie, de l'exercice du pouvoir par les acteurs gouvernementaux ou non. L'instabilité politique et les actes politiques du gouvernement sont les sources de risque les plus connues. Les plus classiques sont la violence politique, la spoliation ou l'expropriation, l'impossibilité d'exécuter les contrats et l'inconvertibilité de la monnaie. La diversité de ces risques et de leurs effets explique que, sur le plan opérationnel, le « risque politique » revêt des connotations différentes selon le type de patrimoine et le type d'activité qu'il supporte, ou le pays dans lequel il se trouve. Ce type d'aléas génère des risques assez importants compte tenu de la durée de vie des ouvrages immobiliers.

  Dans cette rubriques, citons les aléas suivants :

  • économiques : fluctuation financière et du marché,

  • réglementaires : évolution des réglementtaions,

  • de société : activité, mode, culture, etc.

  • guerres et conflits,

  • malveillance.

Ils peuvent être classés selon cinq rubriques :

• les aléas technologiques

  Citons essentiellement dans cette rubrique :

  • Stockage :

    Le problème de stockage de matières dangereuses constitue un risque technologique classique. Il est source de nombreux accidents (ex : usine AZF).

  • Activité industrielle

    Ce sont les risques directement liés à l'activité sur le site. Il résulte de la manipulation de produits ou de machines dangereuses. Ils peuvent être dus à la nature ou à la quantité des produits élaborés ou aux processus de fabrication (traitement chimique,... )

    Les ouvrages deviennent source d'aléa technologique

• Les aléas professionnels,

  Les aléas professionnels sont les risques générés par l'activité associée au patrimoine. Ils se distinguent du risque technologique par le fait qu'ils ne concernent pas seulement les activités industrielles jugées dangereuses. Un risque technologique sera dû à la dangerosité du site, alors qu'un site professionnel sera lié à la dangerosité de l'activité.

  « Exemple : Un risque de chute lors de la pratique d'un sport, dû à un parquet de gymnase trop glissant sera de type professionnel. Un risque de pollution de l'air dans un laboratoire de chimie sera de type technologique. »

• Les aléas économiques,

  Les aléas économiques représentent tous les risques qui ont pour origine des mouvements d'argent. Ce sont des risques importants pour toute entreprise (dont l'objectif est de faire des bénéfices) mais aussi pour une collectivité ou pour l'Etat.

  • Investissement

    Chaque investissement représente un risque car on ne peut jamais être sûr du retour sur investissement. Cette incertitude représente un risque d'autant plus important que les sommes engagées sont importantes par rapport aux moyens disponibles de l'entité lançant le projet. Exemple : Risque financier pris par un particulier dans le cadre de l'installation de panneaux solaires photovoltaïques sur le toit de sa maison. Le temps de retour brut malgré les aides sera supérieur à 10 ans. Une défaillance sur les panneaux avant ce temps pourrait lui faire perdre le bénéfice de son investissement.

• Les aléas organisationnels

  Les aléas organisationnels sont induits d'une part par le système hiérarchique et relationnel et d'autre part par la nature changeante et précaire de l'entité (que ce soit une entreprise, une collectivité,...). En effet les employés changent, l'organisation interne évolue, etc. On peut préciser ces aléas en citant :

  • Pertes d'information

    Le flux d'information est l'un des plus important dans une entité. Il peut y avoir des pertes d'information dans l'espace ou dans le temps. En effet une information peut être perdue ou bloquée en raison par exemple d'une réorganisation d'un service, de départ à la retraite ou de licenciement. Toutes les phases de transmission de l'information sont soumises à ce risque de perte. De la même façon une information mal stockée peut facilement se perdre. Il n'est pas rare de voir des pertes importantes d'information sur les activité de maintenance lors de changement de sous-traitant par exemple.

  • Défaut de responsabilité ou de décision

    Lorsque les rôles de chaque membre de l'organisation ne sont pas clairement définis, on peut avoir un problème dans la gestion des responsabilités et dans la décision. Le défaut de responsabilité peut entraîner des négligences dans la gestion des risques. Puisque personne n'est responsable, personne n'a à prendre de mesure pour diminuer les risques. Un défaut dans la prise de décision entraîne un blocage de l'activité et de l'organisation un retard dan sla programmation de grosses opérations de maintenance, etc. Cela peut avoir des conséquences variés (économique, humaines,..) assez importantes. De plus cela a souvent un effet aggravant sur les autres risques.

• Les aléas immobiliers

  Les aléas immobiliers sont spécifiquement liés à l'activité immobilière. En effet, pour mener à bien sa mission (fournir les ressources immobilière nécessaire à la réalisation d'activités), le gestionnaire de patrimoine immobilier doit pouvoir gérer les biens immobiliers. Cela entraîne des risques spécifiques à cette activité.

  • Aléas de construction

    On appellera ici construction, toutes les phases depuis la conception jusqu'à la livraison. Les risques de construction sont nombreux. Il peut y avoir des inadéquations entre les besoins et la réalisation. Cela peut être du à des erreurs de conception ou de construction. Il peut y avoir des malfaçons. Il y a aussi tous les risques liés à la conduite de projet et plus spécifiquement à la phase de travaux.

  • Aléas d'exploitation et de maintenance

    Les bâtiments ou les ouvrages comme toute chose, se dégradent avec le temps. Il est par conséquent nécessaire de les maintenir dans un état tel qu'il soit capable de supporter l'activité associée. Des déficits de maintenance peuvent entraîner des risques. Cela peut être par exemple des faiblesses dans la structure (Détérioration du bois, rupture d'un assemblage acier,...). L'exploitation de l'ouvrage (on parle ici d'exploitation courante, non de celle pouvant entraîner des risques technologiques) peut aussi entraîner des risques. Un plancher trop chargé, des issues de secours condamnées, peuvent entraîner un accident grave, Il est à noter que ces deux types d'aléas (exploitation et maintenance) interagissent souvent ensemble, augmentant les effets de l'un l'autre.

  • Aléas locatifs

    Les aléas locatifs peuvent être vus des côté de la relation contractuelle,  ceux pris par le propriétaire, le bailleur; cela peut aller de la dégradation des locaux par le locataire jusqu'au non règlement du loyer, et ceux pris par le locataire, le preneur, (non reconduction d'un bail, augmentation du loyer, changement de propriétaire, etc.).