La problématique risque

Le risque et la réglementation

Encore maintenant, la notion de risque est vue par un gestionnaire immobilier à travers le filtre de la réglementation.

Il considère que, s'il satisfait les obligations réglementaires, alors le risque est contrôlé. En France, il s'agit certainement d'un travers de la profession du génie civil qui a tendance à réglementer un maximum d'aspects dans la vie d'un ouvrage. Ainsi, il est vrai qu'être capable de gérer l'ensemble des obligations réglementaires afférentes à un parc immobilier constitue en soi une prouesse technique exceptionnelle. Développer une activité de veille réglementaire et identifier tous les contrôles réglementaires nécessitent une quantité de ressources importante avec des compétences très spécifiques.

En accord avec cette pratique, le gestionnaire est généralement bien conscient que satisfaire la réglementation lui permet avant tout de satisfaire l'enjeu juridique.

Des obligations réglementaires plus pertinentes en matière d'évaluation des risques sont apparues dernièrement qui portent cette fois sur la mise en place de procédures pour sensibiliser les gestionnaires à la diversité des risques. (décret n°2001-1016 du 5 novembre 2001 – article R. 230-1 et suivants).) Ainsi, depuis le 7 novembre 2002, l'employeur (ou chef d'établissement) ayant un ou des salariés doit établir un document unique (DU) d'évaluation des risques professionnels

Bien que clairement orienté sur la sécurité des personnes à travers l'activité professionnelle, le gestionnaire immobilier est particulièrement visé, car sont mentionnés dans les textes "l'aménagement ou le ré-aménagement des lieux de travail ou des installations et la définition des postes de travail." D'autres part sont cités aussi les contrôles réglementaires tels que des rapports de vérification périodique (installations électriques, extincteurs).

Même si cette approche réglementaire vise à développer l'analyse de risque, elle reste positionnée au registre des obligations.

Des analyses de risques spécialisées

Cependant, malgré l'omniprésence de la réglementation, la notion de risque se propage entant qu'outil de gestion auprès des gestionnaires. Ainsi, bien conscient que de nombreux risques pèsent sur son activité, un gestionnaire va s'attacher les services de spécialistes, soit sur la base de ressources internes (service Hygiène et sécurité), soit par l'intermédiaire de prestations de services, auprès de bureaux d'études, de bureaux de contrôles, d'experts immobiliers par exemple pour un diagnostic de structure, un diagnostic amiante, un audit sur la valeur des biens, etc.

Chacune de ces analyses de risques spécialisées va aboutir à une proposition un plan d'actions de réduction des risques.

Construire une vision globale

Le problème pour le gestionnaire sera dans un premier temps d'analyser tous ces résultats proposés par les spécialistes pour les intégrer dans une vision globale et détecter si des combinaisons potentielle de risques ne constituent pas des facteurs aggravants sur les enjeux (effet domino), ou si de nouveaux risques liés aux interactions n'apparaissent pas.

Dans un second temps il faudra qu'il mette en cohérence l'ensemble de ces propositions d'actions (importance relative, échelle de grandeur financière homogène), qu'il détecte les éléments en contradiction, afin de produire un seul plan pluriannuel de réduction de risques valable pour tous les aléas étudiés et tous les enjeux considérés.

Circuit de décision et organisation

Par ailleurs, la dimension organisationnelle du gestionnaire conditionne largement la stratégie de gestion des risques. Effectivement dans le cas d'un parc dispersé sur plusieurs sites, basé sur une organisation avec un niveau local, un niveau régional et un niveau national par exemple, autant l'analyse de risque sera en grande partie réalisé à l'échelle locale, autant, la programmation des actions de réduction des risques pourra être décidée à un niveau national au delà d'un certain montant financier. La notion de transfert de risque prend alors tout son sens à travers la hiérarchie organisationnelle.

La gestion de crise

D'autre part, il relève de la responsabilité du gestionnaire d'organiser la maîtrise des risques. Au delà de la vision préventive évoquée ci-dessus, il se doit de mettre en place des mesures de prévision en cas de survenance d'un sinistre.

Bien évidemment, la réglementation impose certaines mesures sur des types de risques particuliers, par exemple des exercices d'évacuation doivent être organisés pour tester le comportement des occupants et les sensibiliser à un incendie, un tremblement de terre, etc.

Lorsque le cadre institutionnel n'existe pas, le gestionnaire devrait mettre en place des dispositions pour :

• Détecter la crise,c'est à dire

  • Définir des outils de mesures, des seuils de déclenchement ,

  • Suivre le « niveau » de risque ;

• Définir des procédures d'urgence, par exemple pour l'arrêt d'urgence des installations critiques ou dangereuses ;

• Mobiliser des moyens exceptionnels pour mettre en place des solutions alternatives pour les activités.

Conclusion

En conclusion, la problématique de maîtrise des risques pour le gestionnaire immobilier ne sera pas tant la phase d'analyse de risque, pour laquelle les spécialistes existent, mais plutôt la capacité d'intégrer cette vision des risques dans une approche globale pluridisciplinaire d'une part, et de disposer d'outils d'aide à la décision pour mettre en place les meilleures solutions de réductions de risques en fonction de ses ressources et contraintes.