Introduction
La gestion technique de patrimoine (GTP[1]) recouvre de nombreuses exigences vis-à-vis du maître d'ouvrage : les enjeux réglementaires, énergétiques associés à une recherche d'optimisation des moyens de maintenance et des surfaces mises à disposition rendent complexes l'exploitation et la maintenance d'un patrimoine immobilier au quotidien et ce, sur la totalité du cycle de vie du bâtiment qui s'étend sur une cinquantaine d'années (voir plusieurs siècles pour l'ancien sujet à rénovation).
Dans ce cadre, le gestionnaire est à la recherche de moyens toujours plus performants pour accéder à la connaissance technique du patrimoine géré et déclencher les actions justes nécessaires à son exploitation et à son entretien.
Le BIM[4][3][2] par le coté synthétique et l'intelligence de son contenu, devient une base incontournable à la résolution de ces problèmes.
Les fonctions principales de la gestion technique de patrimoine recouvrent principalement :
L'identification et le regroupement des informations caractérisant la connaissance du bâti,
La gestion des surfaces du patrimoine : affectation des locaux, location des surfaces, recouvrement des loyers, répartition des charges,...
Le respect et le suivi des aspects réglementaires d'exploitation : sécurité des biens et des personnes, hygiène, sécurité d'exploitation, sécurité d'intervention,...
L'identification des actions effectuées en interne et celles sous-traitées. Suivi des contrats externalisés sur les actions externalisées ou nécessitant une compétence technique métier nécessaire (ex : extincteurs, ascenseurs, SSI, ...),
L'identification et le suivi au quotidien des actions de conduites d'exploitation du bâtiment (chauffage, climatisation, réseaux de distribution fluides,...),
L'identification des actions de maintenance nécessaires au maintien en l'état du patrimoine sur un horizon court, moyen, long terme par rapport aux axes de politique générale de l'entreprise, chargées de fixer l'état dans lequel on souhaite maintenir le patrimoine immobilier sur un horizon donné,
L'assistance et les services dédiés aux utilisateurs et occupants du bâtiment (déménagement, courrier interne, réservation de locaux et de matériels,...).
Dans le secteur public, le gestionnaire technique de patrimoine a bien souvent la charge de la totalité des fonctions ci-dessus. Dans le secteur privé, les fonctions sont, en général, divisées en :
Asset Management : en charge de la stratégie d'acquisition et de revente des biens patrimoines de façon à optimiser la valorisation de l'actif immobilier,
Property Management : en charge de mettre en place toutes les actions visant à exploiter au quotidien le patrimoine (loyers, charges,...), à répondre à la sécurité des biens et occupants en prenant en compte les modifications législatives et réglementaires, et à engager les actions internes ou externalisées visant la maintenance globale du bien,
Facility Management : en charge de conduire les actions d'exploitation et de soutien aux occupants et à l'activité principale de l'organisation présente dans le bâtiment.
Ajoutons que les contrats de projet de type PPP[5] ont pour objet de transmettre à la personne privée la totalité des fonctions de gestion technique de patrimoine du patrimoine public défini dans le projet durant la totalité du contrat.
Tous ces métiers sont à la recherche de données centralisées sur le bâtiment : le BIM trouve alors tout son intérêt plutôt que de constater la multiplicité des bases de données propres à chacun. Ainsi, à la Ville de PARIS, le BIM est interfacé avec 14 directions administratives différentes, chacune venant puiser les informations qui lui sont nécessaires.
Pour identifier les attentes des gestionnaires, nous citerons quelques attentes citées par un groupe de gestionnaires au sein d'une réunion professionnelle :
Trouver instantanément une information technique, contractuelle concernant un bien immobilier et ses composants,
Être relancé sur les visites, les contrôles par rapport aux obligations réglementaires,
Disposer de plans et de données graphiques à jour, le tout avec des moyens de gestion limités en interne,
Disposer des éléments permettant à tout moment de formaliser le carnet de santé du patrimoine,
Suivre les actions de maintenance et de conduite d'exploitation,
Disposer de tableaux de bord et d'outil d'analyse pour suivre l'optimisation des moyens dédiés à la gestion technique de patrimoine.
